A 30 éves fix jelzáloghitelek átlagos kamatlába az elmúlt héten 7% felett maradt, ami hat hónapja a legmagasabb szint.
A megugró hitelfelvételi költségek a lakásvásárlások meredek visszaeséséhez vezettek 2024-ben, és a vásárlók még mindig nem árasztják el a piacot. A Jelzálogbankárok Szövetsége szerint az új év első hetében 15%-kal alacsonyabbak voltak a jelzáloghitel-igénylések, mint tavaly ilyenkor.
Számos tényező emelte az árfolyamokat ezen a télen. Az erős gazdasági adatok csökkentették a Federal Reserve kamatcsökkentési várakozásait, és a 10 éves államkincstári hozamok (a lakáshitelek kamatlábak egyik legfontosabb referenciaértéke) megugrását okozták. Az aggodalom, hogy Donald Trump hivatalba lépő kormánya felpörgeti az inflációt és növeli az államadósság hiányát, megrendítette a jelzáloghitel-piacot.
Valerie Saunders, a National Association of Mortgage Brokers vezérigazgatója szerint a jelenlegi helyzet alapján nem valószínű, hogy a tavaszi lakásvásárlási szezon előtt jelentősen csökkennek a jelzáloghitelek kamatai.
Az infláció lefelé váltása vagy a munkafeltételek hirtelen gyengülése nélkül a jelzáloghitelek kamatai egy ideig 7% közelében maradnak – mondta Keith Gumbinger, a HSH.com jelzáloghitel-oldal alelnöke.
Mi befolyásolja a jelzáloghitel-kamatokat ebben a hónapban?
A pénzügyi piacokon tapasztalható nagy bizonytalanság miatt ebben a hónapban jelentős kiugrások és ingadozások következhetnek be az árfolyamok között, különösen a január 20-i elnöki beiktatás körül.
“Ami az elkövetkező hetekben újrakalibrálást illeti, attól függ, mit mond a megválasztott elnök, és mit tesz, amikor ténylegesen hivatalba lép” – mondta Jacob Channel, a LendingTree vezető közgazdásza. Ha Trump gazdasági vészhelyzetet hirdetne ki vámok kivetése érdekében, vagy valami olyasmit tesz, mint háborút üzen Dániának, a jelzáloghitelek kamatai még magasabbak lennének – mondta a Channel.
A Trump hivatalba lépése utáni héten a Fed tartja idei első politikai ülését.
Bár a közgazdászok úgy vélik, hogy a Fed változatlanul hagyja a kamatlábakat január 29-én, a befektetők mindenféle nyomot keresnek majd arra vonatkozóan, hogyan változhattak a kilátások az új kormányzattal. A Fed szeptember óta már három kamatcsökkentést hajtott végre, de az alacsonyabb infláció vagy a gyengébb munkaerőpiac bizonyítéka nélkül eltarthat egy ideig, amíg további csökkentéseket látunk.
A Fed befolyásolja az általános hitelkamatok irányát, de nem irányítja közvetlenül a jelzáloghitel-piacot. A befektetőket érdeklik a Fed kamatmódosítási kilátásai, mert az befolyásolja kereskedési stratégiájukat és kockázatértékelésüket. Ez az oka annak, hogy a piaci erők gyakran megmozdulnak a Fed politikai lépéseire számítva, gazdasági adatokra és előrejelzésekre támaszkodva a kötvénypiaci várakozásaik beárazásához.
“Mivel a kötvényhozamok emelkedése a jövőbeli események előrejelzésének köszönhető, ha a narratíva megváltozik, a kötvényhozamok elmozdulhatnak” – mondta Kara Ng, a Zillow vezető közgazdásza.
A jelzáloghitelek kamatai 2025-ben nagyobb ingadozást tapasztalhatnak
A tipikus napi ingadozásoktól eltekintve a jelzáloghitelek kamatai várhatóan 6,5% felett maradnak a következő néhány hónapban. Ha az infláció tovább hűl, és a Fed két 0,25%-os csökkentést tud végrehajtani, a jelzáloghitelek kamatai az év későbbi szakaszában 6,25%-hoz közelíthetnek.
Az új kormányzat, a geopolitikai kilátások változásai és az infláció fellendülésének kockázata azonban mind-mind drámai módon megváltoztathatja ezt az előrejelzést.
Ahogy a befektetők reagálnak a politikai bejelentésekre és a politikai változásokra, a jelzáloghitel-piacon nem lesz nagy stabilitás. “Hacsak a megválasztott elnök hangneme nem válik sokkal mérsékeltebbé és fegyelmezettebbé hivatalba lépése után, számíts arra, hogy a volatilitás továbbra is uralkodó marad” – mondta Channel.
Bár a kamatlábak meredek zuhanása nem lehetetlen, hirtelen gazdasági sokkra, például recesszióra vagy az olajárak megugrására van szükség ahhoz, hogy a lakáshitelek kamatai megforduljanak. “A drasztikus irányváltozások általában valamilyen, a pénzügyi piacokat felforgató, feltörekvő esemény következményei” – mondta Gumbinger.
Mi lesz hatással a lakáspiacra 2025-ben?
A mai megfizethetetlen lakáspiac a magas jelzáloghitel-kamatok, a régóta fennálló lakáshiány, a drága lakásárak és az infláció miatti vásárlóerő-csökkenés következménye.
🏠 Alacsony lakáskészlet: A kiegyensúlyozott lakáspiac általában öt-hat hónapos kínálattal rendelkezik. A legtöbb piac ma átlagosan ennek az összegnek a fele. Freddie Mac szerint még mindig körülbelül 3,7 millió lakáshiány van.
🏠 Emelkedett jelzálogkamatok: 2022 elején a jelzáloghitel-kamatok történelmi mélypontra, 3% körüli szintre kerültek. Ahogy az infláció megugrott, és a Fed megemelte a kamatokat, hogy megszelídítse azt, a jelzáloghitelek kamatai több mint kétszeresére nőttek. 2025-ben a jelzáloghitelek kamatai továbbra is magasak, és leendő vevők millióit árazzák ki a lakáspiacról.
🏠 Kamatrögzítő hatás: Mivel a lakástulajdonosok többsége 5% alatti jelzáloghitel-kamatlábak miatt van bezárva, nem hajlandó lemondani alacsony jelzáloghitel-kamatáról, és csekély ösztönzésük van arra, hogy eladásra kínálják lakásaikat, így a viszonteladói készletek hiánya marad.
🏠 Magas lakásárak: Bár az elmúlt években korlátozott volt a lakásvásárlási kereslet, a készlethiány miatt a lakásárak továbbra is magasak. A Redfin szerint a medián amerikai lakásár 429 963 dollár volt novemberben, ami 5,4%-os emelkedést jelent éves szinten.
🏠 Meredek infláció: Az infláció az alapvető áruk és szolgáltatások árának növekedését jelenti, csökkentve a vásárlóerőt. Ez a jelzáloghitel-kamatokra is hatással van: Ha az infláció magas, a hitelezők általában megemelik a fogyasztási hitelek kamatlábait, hogy profitot biztosítsanak.
Jobb várni vagy vásárolni?
Soha nem jó ötlet úgy rohanni a lakásvásárlással, hogy nem tudja, mit engedhet meg magának, ezért határozzon meg világos lakásvásárlási költségvetést. A szakértők a következőket javasolják lakásvásárlás előtt:
💰 Építsd fel hitelképességedet. A hitelpontszáma segít meghatározni, hogy jogosult-e jelzáloghitelre, és milyen kamatláb mellett. A 740-es vagy magasabb hitelpontszám segít Önnek, hogy alacsonyabb díjra jogosult legyen.
💰 Takarítson meg nagyobb előleget. A nagyobb előleg lehetővé teszi, hogy kisebb jelzálogkölcsönt vegyen fel, és alacsonyabb kamatot kapjon hitelezőjétől. Ha megengedheti magának, a legalább 20%-os előleg a magánjelzálog-biztosítást is megszünteti.
💰 Vásároljon jelzáloghitelezőktől. Több jelzáloghitelező hitelajánlatainak összehasonlítása segíthet a jobb kamatláb kidolgozásában. A szakértők azt javasolják, hogy szerezzen be legalább két-három hitelbecslést a különböző hitelezőktől.
💰 Fontolja meg a bérlést. A lakásbérlés vagy -vásárlás nem csupán a havi bérleti díj és a jelzáloghitel-részlet összehasonlítása. A bérbeadás rugalmasságot és alacsonyabb előzetes költségeket kínál, de a vásárlás lehetővé teszi, hogy gazdagságot építsen, és jobban kézben tartsa lakhatási költségeit.
💰 Fontolja meg a jelzálogpontokat. Alacsonyabb jelzáloghitel-kamatlábat kaphat jelzálogpontok vásárlásával, minden pont a teljes hitelösszeg 1%-a. Egy jelzálogpont 0,25%-os csökkenést jelent a jelzáloghitel-kamatában.
Bővebben a mai lakáspiacról
